"Правильно! — уверен глава Ассоциации управляющих домами Гиртс Бейкманис. — Собственник должен понять, что рано или поздно ему самому придется принимать решение о том, как следить за своей собственностью, как ее ремонтировать и как дальше развивать".

На будущий ремонт

— Обязательный накопительный фонд для всех жильцов многоквартирных домов будет означать дополнительные расходы. Как вам кажется, должен ли он стать обязательным через законодательство, или же лучше оставить так, как есть сейчас, когда у какого–то дома этот фонд есть, а кто–то оплачивает текущий ремонт по факту.
— Если мы говорим о проблемах по управлению домами, то у нас есть две абсолютно разные ситуации. Одна — в больших городах, таких как Рига, Даугавпилс, может быть Резекне, там все происходит иначе, не так как в маленьких городах Латвии. В маленьких городах по большому счету жители худо–бедно находят какое–то решение по обслуживанию своего дома, общаются с управляющим, заключают договоры, проводят собрания. Есть большие города, такие как Даугавпилс, например, где жители до сих пор не хотят перенимать дома в свою собственность, обслуживать их, не хотят ходить на собрания. По сути они вообще ничего не хотят.

— Они хотят социализма, чтобы за них все решили и заплатили?
— Что–то вроде этого... Они думают так: мы что–то платим раз в месяц, значит, есть служба, куда можно пожаловаться, и нас не интересует, из каких средств, но ремонт должен быть сделан. Это очень типично для Даугавпилса. Но собственник все–таки должен понять, что рано или поздно ему самому придется принимать решение о том, как следить за своей собственностью, как ее ремонтировать и как дальше развивать. Бывают такие запущенные случаи, когда мы честно говорим своим клиентам: ваша собственность так изношена и стара, что ремонт уже не поможет. Лучше этот дом снести, продать землю или достать дополнительные средства, чтобы купить другую квартиру.

— Вы лично все–таки поставили бы свой плюс за то, что накопительный фонд должен быть обязательным?
— Поскольку есть такие города, где ничего не происходит по собственному желанию, то да — поставил бы. Этот закон нужен для того, чтобы вообще что–то происходило, особенно в больших городах.

— А как это будет выглядеть на практике? Управляющий домом назначает плату, положим, в 50 центов за квадратный метр, из которых 10 центов идут в накопительный фонд?
— Думаю, это не будет так легко, поскольку у людей мало доверия к управляющим. Поэтому процесс должен идти более открыто. Схема должна быть примерно такая: управляющий заказывает технический аудит дома с его осмотром, оценкой и составлением сметы. Далее эта смета дается на утверждение собственникам. Исходя из нее жильцы решают, создавать ли накопительный фонд для этого ремонта. Сумма зависит от сметы.

В обязательном порядке

— Хорошо, жильцы говорят, что нет — мы не хотим никаких ремонтов.
— Обычная ситуация, когда жильцы этого не хотят. Тогда управляющий может сделать анализ или пригласить эксперта, который даст заключение, не является ли техническое состояние дома угрожающим для жизни жильцов. Ведь ситуация может быть аварийной. Тогда управляющий при помощи этого эксперта составляет смету платежей и обязывает жильцов создать накопительный фонд. Закон будет это позволять.

— А что будет в отношении тех жильцов, которые все–таки, несмотря ни на какие законы, ни за что не хотят платить? Нет денег — и точка!
— И такое может быть. Тогда надо будет действовать по закону. То есть если закон этого требует, значит, этот платеж в фонд становится обязательным. Управляющий имеет полное право обратиться в суд, который решит, должен ли жилец платить. В целом точно так же, как это происходит по коммунальным и другим платежам.

— Но у нас суды длятся по нескольку лет...
— Это проблема, конечно, но без решения суда в любом случае невозможно взыскать этот долг. Ну а если в доме никто не хочет платить в накопительный фонд и накапливается долг, то это неизбежно приведет к тому, что управляющий просто откажется от него. Скажет: нет, спасибо, я вашим домом не буду управлять, живите как хотите.

— Тогда жильцы сами смогут управлять своим домом?
— Да, у них есть такое право. Но мало кто знает, что не только жильцы могут отказаться от управляющего, но и наоборот. И таких случаев становится все больше.

— И по каким причинам?
— Чаще всего из–за плохого состояния дома. Управляющий делает сметы на ремонт, но жильцы не принимают никаких решений. Говорят, что им все равно и что они не готовы платить. Если управляющий понимает, что без ремонта никак не обойтись или же появляется угроза для жизни, он отказывается от обслуживания такого дома.
Мне вообще кажется, что в Латвии по–прежнему существует какое–то неправильное мышление. По сути, управляющий находится на службе у собственника жилья, и если есть какая–то проблема, то он должен об этом сообщить. Он не может к этому относиться равнодушно — мол, это не моя проблема.

Как бороться с должниками

— Что касается должников. Пару лет назад коммерческие банки разрабатывали программу по борьбе с должниками по квартирной плате. Скоро начнется отопительный сезон, и проблема неподключения дома к теплу из–за долгов опять встанет на повестке дня. Есть какое–то свежее решение проблемы?
— Что–то улучшилось за эти годы. Например, письма с уведомлениями о долгах все–таки работают. Судебные процессы проходят лучше, чем это было 3–4 года назад. Кроме того, во время кризиса была проблема в виде очень большого количества задолженностей из–за того, что нельзя было отнять у собственника квартиру, заложенную в банке. Но с 2013 года этот порядок был отменен, и долг уже не увеличивается до огромных размеров.

— Но самоуправления все равно ничего не получают по долгам жильцов, если квартиру отбирает банк.
— Да, так и есть. Но если мы чувствуем, что долг погашен не будет, тогда мы можем, например, выселить человека. Ведь есть другие жильцы, которые будут платить.

— Прямые платежи за поставленные услуги помогут решить эту проблему?
— Прямые платежи заставляют собственника задумываться о том, какой у него управляющий. Я знаю, что некоторые люди считают своего управляющего чуть ли не мафиози. Хорошо, предложите своего управляющего, у нас же свободный рынок и возможности. Мы как–то забываем, что сами являемся собственниками своего жилья и должны за него отвечать.

— Большинство людей думает так: квартира — это мое, а то, что находится на лестнице или в погребе, — это что–то общее, то есть ничье.
— Недавно я был в Германии и интересовался разными вопросами по управлению домов, например страхованием. Оказывается, что у нас с ними один и тот же круг проблем. Вот, положим, ситуация: человек покупает квартиру, делает в ней евроремонт, потом ее страхует. Но при этом крыша у дома протекает и управляющий уже три года на общих собраниях уговаривает жильцов ее отремонтировать, но ничего не происходит. Представим, что пошел дождь, крыша все–таки протекла и затопила эту квартиру с евроремонтом. Тогда страховая компания просто делает смету. Причем страховщики даже не обращаются ни к управляющему, ни к собственнику, а согласно смете просто выплачивается ущерб пострадавшей стороне. Но при этом страховая компания может выдвинуть регрессивное требование к собственнику квартиры из–за того, что проблема была в протекающей крыше, о которой уже три года предупреждал управляющий. В Германии, например, где страхуется весь дом, это правильная система.

— Вы считаете, что нужно еще ввести обязательное страхование дома от возможных проблем?
— Нет, я так не думаю, потому что у нас не настолько большие доходы, как в Германии.

— С обязательным накопительным фондом можно привести тот же аргумент.
— Но эти суммы могут быть разные. Необязательно большие. Если, положим, в доме нужно ремонтировать крышу и менять уже сами панели, тогда маленькой суммой не обойтись. И чтобы накопить такую сумму за 2–3 года, потребуется отчислять по 2 евро за квадратный метр с каждой квартиры. И это реально большие деньги. Но если дом в нормальном состоянии, то правильно сделать план на ближайшие 10 лет. Тогда ничего не надо будет накапливать экстренно и вполне можно обойтись отчислениями в 20 центов за квадратный метр или даже 10 центами.

Бесплатной реновации не будет

— В Риге жилой фонд в основном старый, построенный еще в советское время. Получается, что если в доме не было реновации, то его состояние вряд ли хорошее. А значит, отчисления в фонд будут большие для большинства жильцов?
— Главное не то, сколько лет дому, а как за ним следили и ухаживали. Большая проблема в том, что в 90–е годы вообще никто не смотрел за домом. Тогда появилось новое государство, проходила приватизация, и об управлении домами толком никто не думал. И если в тот период дому было уже 30–40 лет, то, скорей всего, с ним могут быть проблемы.
На износ, кстати, очень влияет еще и размер дома. Если это девятиэтажка, то нетрудно посчитать, что на общую площадь в 5000 кв. м отчисления в фонд по 10 центов за квадратный метр дают 500 евро в месяц. Если дом маленький и площадь у него где–то 1500 кв. м, то это уже 150 евро в месяц. Разница большая. На 500 евро мы можем поменять крышу, и еще что–то остается, а на 150 евро вообще почти ничего нельзя сделать.

— В следующий период освоения европейских денег на реновацию будет выделено 150 млн евро. Как вы считаете, государство должно пересмотреть подход к реновации, чтобы стимулировать жильцов реновировать свои дома?
— Таких подарков, какие были раньше, уже не будет. Можно надеяться только на такую помощь, где жильцы смогут ремонтировать свой дом, брать долгосрочные кредиты под небольшие проценты. Новая система к этому идет. Но еще неизвестно, сколько это все будет стоить. Если 2% в год, то хорошо. В Германии, например, плата за использование денег для реновации достигает 1%. С такой ставкой можно брать кредит на 20 лет и спокойно выплачивать кредит. Если же плата за деньги будет на уровне 3–5%, как сейчас, то при таких условиях за 10 лет мы почти в два раза переплачиваем за взятый кредит.
Понятно, что 1–2% банкам просто неинтересны — значит, нужна государственная поддержка именно по снижению процентов по кредиту. А вообще нужно идти к тому, чтобы можно было предоставить людям беспроцентный кредит на реновацию своих домов.