В любой сделке купли-продажи есть как минимум две стороны. По словам Максима Тахтамирова, по большому счету, единственной задачей продавца является получение покупной платы (что, естественно, также требует юридической проработки), поэтому говорить мы сегодня будем прежде всего о рисках покупателя.

- Итак, «с чего начинается Родина»?

— Прежде всего необходимо изучить объект недвижимости. Его условно можно разделить на три составляющих — состав недвижимости, ее собственник и обременения недвижимости.

Начнем с состава недвижимости. Покупатель должен четко осознавать, что именно он покупает. Для этого надо понимать, что именно входит в состав недвижимости, знать технические характеристики и расположение объекта на местности.

Например, покупая квартиру, необходимо убедиться, что в состав квартирной собственности входят мыслимые (идеальные) доли земли под домом. Согласитесь, будет очень неприятно после покупки квартиры узнать, что земля под домом принадлежит не жильцам, а постороннему лицу. Которому к тому же надо платить за аренду этой самой земли.

Или, к примеру, после покупки дома вы можете внезапно обнаружить, что, несмотря на предоставленные продавцом устные заверения, вместо дома вы владеете новостройкой (на латышском „jaunbūve"), то есть «начатым строительством до сдачи в эксплуатацию».

Кто знает, сколько времени и средств потребует у вас сдача вашего домика в эксплуатацию. Не будем забывать и о банальном незаконном строительстве, дальнейшая легализация которого может быть вообще невозможна!

Вторая составляющая — собственник. Здесь надо понимать, что вы имеете дело именно с ним. Если вашим контрагентом выступает доверенное лицо, обязательно проверяется объем полномочий в доверенности и ее действительность (не отозвана ли, не закончился ли срок действия, не умер ли доверитель).

Скажем, генеральная доверенность может позволять любые действия с недвижимостью, но в то же время не давать полномочий на, предположим, открытие счета в банке на имя продавца. А вдруг без этого не обойтись?

Если продавец состоит в браке и недвижимость приобретена во время брака, высока вероятность того, что потребуется согласие супруга/супруги на продажу недвижимости.

Наконец, обременения недвижимости. Так как большая их часть требует обязательной регистрации (закрепления) в земельной книге, изучаем соответствующую информацию. Для этого лучше всего заплатить несколько евро и получить на руки актуальную выписку (сделать это можно в интернете).

Не советую доверять информации, содержащейся в свидетельстве земельных книг (или так называемой «аплиецибе»). Во-первых, информация может быть устаревшей и не соответствовать действительности. Во-вторых, документ может содержать не всю информацию о недвижимости, а только ее часть — решение судьи отдела земельных книг и информацию о составе недвижимости.

Естественно, в таком случае можно «проморгать», например, отметку об обеспечении иска. Обременениями, зарегистрированными в земельной книге, могут быть: запреты на осуществление определенных действий с недвижимостью (в том числе запрет на продажу), договоры аренды или найма, сервитуты, защитные полосы, ипотеки, отметки об обращении взыскания и др.

Если вы приобретаете земельный участок, на котором планируете построить дом, также необходимо изучить кадастровую справку, план земельных границ, план отягощений и ситуационный план, а также неплохо наведаться в местное самоуправление и собрать информацию там (в том числе неофициальную — например, затапливает ли участок весной). Нельзя забывать и о правах преимущественной покупки. В зависимости от ситуации ими могут обладать частные лица, самоуправление или государство.

- Хорошо, все изучили-проштудировали, что дальше?

— Согласование порядка расчетов. Имею в виду именно «порядок», а не сумму покупной платы. Нередко люди считают, что если согласовали размер, то на этом можно остановиться.

Это не так, ибо именно юридически корректный порядок получения покупной платы гарантирует, что каждая сторона получит «свое» — продавец покупную плату, а покупатель право собственности на недвижимость.

На мой взгляд, наиболее эффективным механизмом расчетов является договор счета сделки. Счет сделки примечателен также и тем, что обеспечивает соблюдение интересов и продавца, и покупателя.

- Расскажите, пожалуйста, что такое счет сделки?

— Договор счета сделки заключается между продавцом, покупателем и банком, в котором у продавца или покупателя открыт расчетный счет. После поступления на счет сделки покупной платы счет сделки блокируется, и покупатель определенное время (обычно от одного месяца до трех) уже не может забрать оттуда свои деньги.

Эти деньги может получить продавец, предоставив в банк документ о праве собственности покупателя на недвижимость. Получается некий симбиоз — чтобы получить деньги, продавец должен зарегистрировать право собственности на недвижимость на имя покупателя. Если этого не происходит в течение согласованного сторонами и установленного в договоре срока, деньги со счета сделки разблокируются и возвращаются покупателю.

Проще говоря, если покупатель не получает недвижимость, продавец не получает деньги. Подобный механизм также используется нотариусами, принимающими покупную плату на так называемое «хранение».

- Можно ли считать сделку завершенной после получения покупателем прав собственности?

— Обычно сделка завершается передачей (или, как говорят в народе, «освобождением») недвижимости, хоть наш Гражданский закон и не считает эту процедуру обязательной.

Но во избежание недопонимания настоятельно рекомендуется не лениться и подписать акт приемки-передачи, в котором зафиксировать сам факт передачи недвижимости, возможные недостатки недвижимости, которые не соответствуют положениям договора, а также показания счетчиков коммунальных услуг.

В договоре же купли-продажи обязательно надо прописать срок передачи, санкции за просрочку, а также перечень имущества, передаваемого вместе с недвижимостью (мебель, ключи, относящиеся к недвижимости документы и тому подобное).

Обращаю внимание, что все вышеуказанные тезисы после согласования между сторонами сделки требуется обязательно проверить в соответствующих документах.

А то нередко бывают случаи, когда продавец и покупатель договорились устно о чем-либо, а в документ эта договоренность не попала. К сожалению или к счастью, но верить в наше время будут скорее, «бумажкам», а не людям.