Тихий и шумный центр

Начнем с конкретики и цифр, которые, как говорят бухгалтеры, никогда не врут. Итак, в осенне-зимний период недавно ушедшего года цены на жилье в центре Риги сократились не сильно — на 1,2%. То есть в среднем «квадрат» стоил 2 088 евро. А вот число сделок по центру столицы упало более чем вдвое — минус 57%, говорится в отчете риелторских компаний.

Специалисты Arco Real Estate указывают на изменения числа сделок по ценовым диапазонам. По их мнению, здесь можно увидеть, что наибольшее падение наблюдается в ценовом диапазоне 140–150 тыс. евро. Осенью продажи таких объектов сократились на 36%, а жилья, которое стоит более 140 тысяч, — аж на 83%.

География падения такова. В самом глубоком «дауне» оказался так называемый ближний центр (на эту часть города приходилась основная масса контрактов). Там осенью было совершено на 64% меньше сделок, чем за предыдущие месяцы. Цены тут тоже достигли рекордного снижения (-3,1%) по сравнению с другими рижскими районами. Ранее средняя цена сделки превышала 142 тыс. евро.

Цены на «периферийное» жилье, которое находится в Гризинькалнсе, в районе улицы Авоту, на Брасе и Петерсале, в осенние месяцы уменьшились на 1,2% и составили около 900 евро/кв.м на квартиры в удовлетворительном состоянии.

Негативные изменения не коснулись только Старой Риги. Сей оазис спокойствия продемонстрировал скромный рост почти в 0,7%. Эксперты данный феномен объясняют так. Спрос на квартиры в этой части центра всегда был более стабильным. Здесь жилье обладает престижным "историческим бонусом". Именно поэтому предложение тут ограничено и спрос его постоянно немного превышал. Средняя стоимость недвижимости в «старушке» осенью достигла 250 тыс. евро.

Районный фактор

Похожая ситуация в крупнейших микрорайонах Риги не дает надежды на локальность явления под названием "падение рынка". Цены на серийное столичное жилье, как и число сделок, осенью также снижались. Стоимость сократилась на 0,2%, до среднего значения в 638 евро/кв.м. Кстати, по признанию представителей Arco Real Estate, это случилось впервые за последние три года. Ранее, если и наблюдалось снижение, то не более чем на 0,1%.

Самые пострадавшие районы — Плявниеки (-0,7%, 668 евро/кв.м), Агенскалнс (-0,7%, 680 евро/кв.м) и Болдерая (-0,7%, 458 евро/кв.м). В Иманте уровень цен оставался неизменным. Но есть и такие районы, где жилье прибавило в стоимости — Кенгарагс (+0,4%, 597 евро/кв.м), Золитуде (+0,4%, 695 евро/кв.м).
Отметим, что, несмотря на сокращение средней цены, самой дорогой осенью была Тейка (799 евро/кв.м).

Юрмальский надлом

Сходные тенденции наблюдаются и в Юрмале, где в осенние месяцы заключено только 30 сделок купли-продажи новых квартир, тогда как только за один летний месяц их заключалось около 40. Больше всего спрос упал на жилье дороже 250 тыс. евро. Эксперты говорят об осеннем обвале курортного рынка приблизительно в диапазоне 30–40%.

Анализ имеющейся статистики показывает, что резиденты Латвии приобретают в подавляющем большинстве квартиры в недорогих микрорайонах, таких как Каугури. Нерезиденты предпочитали центр Юрмалы — Майори и Дзинтари. Добавим, что сейчас центр Юрмалы похож на одну большую стройку, где возводятся шикарные дома с эксклюзивным жильем. Судьба этих проектов остается туманной, поскольку тотальное большинство предназначалось состоятельным нерезидентам.

Горький вывод из сказанного выше таков. Специалисты прогнозируют в 2015 году снижение стоимости недвижимости в Риге примерно на 10% и падение цен на дома и апартаменты в Юрмале на 20–30%.

Тренд — нисходящий

Не секрет, что костяк покупателей дорогой недвижимости в Латвии составляли россияне. В последние годы интерес с их стороны по большей части держался лишь на эмоциональных воспоминаниях и различных мероприятиях развлекательного характера. Именно эти два фактора (последний даже в большей степени) привлекали на местный рынок покупателей. Для молодого поколения российских инвесторов, которым в первую очередь важно сохранить свой капитал, латвийская недвижимость была и остается малопривлекательной. Поэтому ее покупка в этом регионе превращается для наших восточных соседей в уходящий тренд. Особенно активно этому способствует целый ряд событий, произошедших в Латвии в 2014 году.

Тут и принятые изменения в законе "Об иммиграции", который теперь предписывает иностранному инвестору вложить не менее четверти миллиона евро (ранее 150 тыс. евро), чтобы получить вид на жительство в стране, и ситуация на Украине, из-за которой Евросоюз и США вводят санкции против России и ее граждан, и уход из Юрмалы самых кассовых развлекательных мероприятий, и что еще важнее — падение рубля, делающее нашу недвижимость для россиян дороже. Все это, несомненно, приводит к тому, что Латвия становится малопривлекательной с точки зрения восточных соседей страной даже для временного проживания.

ЭКСПЕРТЫ BB.LV

Марис ЛАУКАЛЕЙС, член правления Arco Real Estate:

— Выжидательная позиция потенциальных покупателей, воздерживающихся от приобретения недвижимости, что в данный момент вызывает падение цен, объясняется неясностью в отношении внедрения принципа оставленных ключей и обострением экономическо-политической ситуации на Украине. Несомненно, общую тенденцию рынка определяют и принятые изменения в законе "Об иммиграции", в результате которых сократилось число сделок в сегменте новых проектов и квартир в центре Риги, что, в свою очередь, повлияло и на рынок серийного жилья.

Игорь ДАНИЛЕВИЧ, член правления компании Real Estate Jurmala:

— После августовского ажиотажа на рынке недвижимости в связи с грядущим ужесточением закона о выдаче видов на жительство количество сделок в сентябре снизилось на 32%. На мой взгляд, спад на этом не остановится. Но я не любитель паники, пусть пройдет какое-то то время, чтобы можно было понять и оценить оставшийся спрос россиян на квартиры в Риге и Юрмале. Понятно, что при таком обвале рубля недвижимость для россиян в Латвии станет в два раза дороже, и этот факт заставит отказаться некоторых, а может, и многих от ее покупки. С другой стороны, это однозначно приведет к падению цен на юрмальском рынке. Я неоднократно говорил, что этот рынок переоценен. Ему срочно нужна коррекция. Процентов на 25–30% вниз.

Айгар ЗАРИНЬШ, глава компании Balsts:

— По моим прогнозам, сильно просядет сегмент новостроек, который находился в ценовом диапазоне от 100 до 200 тыс. евро. Именно такие квартиры были рассчитаны на иностранцев по программе ВНЖ. Они могут упасть в цене на 15–20%. Однако все это — временные трудности. По моим ощущениям, Латвия может даже выиграть от той ситуации, которая сегодня происходит в России. После такого жесткого кризиса часть россиян сплотится и станет еще большими патриотами своей страны. А другая часть просто соберет чемоданы и уедет жить в другие страны. Латвия для этого — лучший вариант. Оправдаются ли мои прогнозы — это мы увидим ближе к середине 2015 года.

Эдгар ШИНС, руководитель Латвийской ассоциации компаний по сделкам с недвижимостью и председатель правления Latio:

— В Вильнюсе ежегодно продается более 4 тыс. новых квартир. В Риге, даже с помощью нерезидентов, по моим данным, в предыдущие годы продавалось 500–700 квартир в год. В тихом центре Риги хорошо заметно, что программа ВНЖ вдохнула в инвесторов надежду на то, что они смогут получить какую-то доходность от вложенных денег. Поэтому в 2014 году там наблюдались активные строительные работы, которые являются результатом решений, принятых два-три года назад. К сожалению, новая ситуация такова, что эти квартиры никому не будут нужны.