На европейском фоне
Итак, согласно последним статистическим данным за апрель — июнь нынешнего года цены на недвижимость на территории Латвии снизились почти на 5%. Всего за двенадцать месяцев жилье подешевело в цене так, что Латвия обогнала по показателям другие страны Евросоюза. Как отмечают аналитики, данный спад цен является наиболее значительным во всем ЕС.
К примеру, если сравнить с другими европейскими странами, то за тот же отчетный период итальянская недвижимость упала в цене на 3%. Следует добавить, что по спаду цен жилье Италия идет сразу же после Латвии. Спад был зафиксирован также на французском рынке — на 2% и финском — на 0,2%.
Но не везде в Европе недвижимость дешевела. К примеру, шведская недвижимость подорожала на 13%, венгерская — на 12%, на ирландском рынке был зафиксирован прирост в 10–11%, эстонское жилье подорожало в среднем на 11%. Что же касается Литвы, то жилье нашего южного соседа увеличило свою стоимость на 3,5%.
Типовой спрос
Однако вернемся в Латвию. По данным компании Arco Real Estate, средняя цена на квартиры в серийных домах составила 650 евро за квадратный метр. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются двухкомнатные и однокомнатные квартиры в популярных рижских микрорайонах — Зиепниеккалнс, Агенскалнс, Кенгарагс, Пурвциемс, Плявниеки и Иманта.
В сентябре 2015 года самыми дорогими были двухкомнатные квартиры в домах 119-й 104-й серий, где такое жилье выставлено на продажу за 40–43 тыс. евро. Самые дешевые квартиры — в "литовских" пятиэтажках, где двухкомнатную квартиру можно приобрести за 21–32 тыс. евро, а также в «хрущевках», где двухкомнатная квартира стоит примерно 19–32 тыс. евро.
Недешевые новостройки
Самое большое падение цен было зафиксировано в сегменте новостроек. Стоимость квартир в "нулевых" проектах в Риге упала в нынешнем году на 9%, свидетельствуют данные исследования рынка, подготовленного агентством недвижимости Balsts.
"Снижение связано с переориентацией рынка на местного покупателя. Однако в этом сегменте не наблюдается особой активности, что связано с ограниченными возможностями в привлечении финансирования. Квартиры в новых проектах в микрорайонах Риги сейчас доступны по цене 1 000–1 750 евро за квадратный метр, в центре столицы цена квадратного метра составляет 1 500–3 900 евро. Квартиры с полной отделкой в эксклюзивных объектах могут продаваться, исходя из цены 2 600–4 000 евро за квадратный метр", — отметил председатель правления Balsts Айгар Зариньш.
Однако он отмечает увеличение количества сделок по продаже жилья.
"Увеличение количества сделок — это положительная тенденция, которая показывает, что рынок приспосабливается к существующей ситуации и переориентируется на местного покупателя. Однако слабое кредитование и новые ограничения для иностранцев, желающих получить временный вид на жительство, продолжают влиять на развитие рынка. В ближайшие три месяца станет понятно, насколько сильна тенденция увеличения количества сделок", — говорится в исследовании Balsts.
В паре с властями
В данном контексте интересен тот факт, что недавно представители рынка недвижимости встретились с мэром Риги Нилом Ушаковым. Встречу организовала Латвийская ассоциация недвижимости (LANIDA).
"Мы хотим, чтобы проблемы, возникающие на рынке недвижимости, выслушивались и решались, а их обсуждение входило в политическую повестку дня Рижской думы. Это вопрос как улучшения отдельных процедур, что помогло бы представителям отрасли сэкономить время и деньги, так и отзывчивости. Например, в Вильнюсе за год продается около 4 000 квартир, в Риге — менее 400. Мы чувствуем, что-то буксует. Есть законодательство, которое мы можем улучшать вместе с законодателями, но есть и множество вопросов, которые нужно решать на муниципальном уровне: что делать по-другому, чтобы на фоне соседей Рига не выглядела хуже и поток инвестиционных денег поступал бы и к нам", — обозначил цель встречи председатель правления LANIDA Эдгар Шинс.
Остановка для инвестора
В свою очередь глава компании YIT celtniecība Андрис Боже отметил, что столице нужно привлекать инвесторов, готовых развивать различные объекты.
"Сейчас у девелоперов два больных вопроса. Первый — это время. Можем ли мы обещать инвестору, что он получит в пользование объект через два года, как это происходит в соседних странах? У нас этот срок может растянуться и на четыре года! И второй — это затраты. Есть ли в Риге что-то особенное, что можно предложить инвесторам? Мы видим, что нашей столице не хватает специального предложения. Литовские самоуправления очень гибкие и охотно идут навстречу. Созданы так называемые агентства одной остановки, которые помогают в работе с крупными, значительными проектами. Мы также предлагаем открыть под эгидой Рижской думы подобную структуру. Мы готовы вместе с представителями думы разработать критерии для таких проектов, чтобы потом можно было работать по принципу "зеленого света" и обещать потенциальным инвесторам конкретные вещи", — рассказал А.Боже.
Стимул для жилья
В свою очередь руководитель Hansa Real Estate Илзе Цупика считает значительной проблему блочных домов, большинство из которые уже отслужили свой срок. Предприниматели предложили реновировать такие дома на основе партнерства частного капитала и самоуправления.
Представители ассоциации недвижимости предложили задуматься и о популярной в стране программе по поддержке молодых семей, которую можно запустить в Риге подобно тому, как самоуправление реализует программу социальных домов. И выразили готовность в сотрудничестве с думой разработать соответствующее предложение для молодых семей, например, самоуправление предложило бы земельные участки для подобных проектов, а взамен получало бы от девелоперов арендные квартиры. Для этих проектов можно использовать средства иностранных фондов, указали представители отрасли.
Даешь рабочую группу!
Еще один аспект, который обсуждался на встрече, — как улучшить ситуацию на рынке аренды, а также возможность рекламировать Ригу через Live Riga не только как замечательный туристический маршрут, но и как привлекательное место для инвестиций.
В настоящее время профессионалы Латвийской ассоциации недвижимости работают над концепцией сотрудничества с Рижской думой, а также над предложениями по улучшению инвестиционной среды в столице. Мэр Риги Нил Ушаков подтвердил, что все предложения, полученные от представителей сферы недвижимости будут внимательно изучены, после чего будет принято решение о возможных путях взаимного сотрудничества, в том числе рассмотрена возможность создания рабочей группы.
А кредитов на сегодня больше нет
Финансовая сфера, к сожалению, не способствует развитию жилого сектора, отмечают специалисты.
Руководитель банковского департамента финансирования недвижимости Елена Гаврилова признает, что 70% клиентов, оформляющих ипотечные кредиты в банке SEB, делают это с целью приобретения ипотечного жилья. По ее словам, из 100 клиентов, которые приходят на консультации о получении займа, пятая часть получает отказ по той причине, что у них либо плохая кредитная история, либо недостаточно средств для первого взноса.
Портрет стандартного покупателя новых квартир, которому банк дает финансирование, выглядит так: это человек в возрасте 35–37 лет, с официальными доходами не менее 1 200 евро в месяц и наличием первого взноса как минимум в 15% от стоимости покупки. "Если вам уже 40 лет и у вас не накоплено 5 000 евро, то ипотечный кредит — это не для вас", — считает Е.Гаврилова.
Взгляд со стороны
С ней согласна и Ольга Лиекалне, главный экономист управления финансовой стабильности Банка Латвии. По ее словам латвийский рынок жилья в своем развитии застрял между низкой покупательной способностью населения, окрашенной в серые тона экономикой, и нестабильной юридической средой. Кредитование в Латвии находится в минусе уже шесть лет, в то время как ситуация в Эстонии и Литве другая.
Среди основных причин, по которым банки не активизируют кредитования, — нестабильная юридическая среда, частая смена нормативных актов, в том числе перипетии с законом "О неплатежеспособности". По-прежнему высоки риски, связанные с кредитованием — у людей плохие кредитные истории, они не соответствуют условиям, отметила О.Лиекалне.
Но говорить надо, скорее, о том, что давать займы некому, да люди и сами не рвутся. У латвийцев нет накоплений, обеспечивающих первый взнос, многие не могут доказать легальные источники доходов. Именно поэтому и статистика негативная, и цены падают.
Подводя итоги
Подвести итог сказанному можно цитатой из недавнего интервью журналу "m2" Эвиты Зелчи-Свеницкой, специалиста по недвижимости.
"Продать серийную квартиру в Риге дороже 650 евро за кв. м удается редко. Из тех сделок, которые у нас несколько выпали из общего фона, могу назвать продажу 2-комнатной квартиры на ул. Дзирциема — за 669 евро за кв.м, и полуторки в Пурвциемсе — за 757 евро за кв.м. Конечно, нужно понимать, что тот фонд, которым мы торгуем, — это серийные квартиры, находящиеся в довольно плохом состоянии. По своему портфелю видим: если цена выше 700 евро за кв.м, люди хоть и звонят и интересуются, однако сразу начинают разговор о скидке. Если не получают ее, просят связаться с ними, когда на данное предложение будет произведена коррекция цены (многие банковские структуры пересматривают цены через два-три месяца, если объект не продается). По квартирам, которые в первый раз вводим в нашу базу данных дороже 850 евро за кв.м, звонков практически не получаем», — сказала Э.Зелча-Свеницка.
Как говорится, без комментариев.
