После нескольких лет застоя ипотечное кредитование в 2024 году, особенно в 2025-м, заметно активизировалось и, по словам экономистов, по-прежнему имеет значительный потенциал для дальнейшего роста. Хотя в данный момент поводов для тревоги нет, для обеспечения устойчивости экономики и стабильности финансовой системы важно своевременно выявлять и оценивать возможные дисбалансы и их источники.
При оценке риска перегрева в ипотечном кредитовании следует учитывать, повышает ли рост кредитования риски платёжеспособности домохозяйств, создаёт ли он дисбаланс на рынке жилья, несёт ли дополнительные риски для экономики и финансовой системы в целом, а также достаточно ли эффективна макропруденциальная политика для ограничения возможных перегибов.
Как отмечают экономисты, Европейский совет по системным рискам (ESRB), исполняющий функцию раннего предупреждения на уровне ЕС, анализирует тенденции кредитования, включая уязвимость рынка жилья. Уже в 2021 году ESRB предупреждал о росте дисбаланса на рынке жилья даже в странах с низким уровнем задолженности домохозяйств и высокой капитализацией банков.
По оценке экспертов, в Латвии в 2024 и 2025 годах поводов для подобных предупреждений не было — платёжеспособность домохозяйств остаётся хорошей, активность на рынке жилья восстанавливается постепенно, цены растут умеренно, а финансовая система остаётся стабильной, включая способность банков к поглощению возможных шоков.
Оценивая перспективы при дальнейшем ускорении кредитования, экономисты указывают, что ликвидность банков по-прежнему высока, а соотношение между выданными кредитами и привлечёнными вкладами остаётся низким. Также сохраняется хорошая капитализация банков.
Таким образом, потенциал банков к дальнейшему кредитованию оценивается как высокий, а риск ликвидности — как низкий.
Согласно данным Центрального статистического управления, в 2024 году в Латвии было 769 000 работающих, из которых 42% (325 000 человек) получали брутто-доход не менее 1500 евро в месяц. Это позволяло, соблюдая ограничение по нагрузке по обслуживанию долга (DSTI ≤ 40%), брать жилищный кредит на сумму до 80 000 евро. Предполагая, что эти лица представляют около 162 500 домохозяйств без текущих долгов, совокупный потенциальный объём ипотечного кредитования в этой группе может достигать 13,8 млрд евро. На конец 2024 года остаток ипотечных кредитов в латвийских банках составлял 5,1 млрд евро, что, по словам экономистов, свидетельствует о значительном потенциале роста.
В 2024 году было выдано новых жилищных кредитов на 830 млн евро. У домохозяйств, получивших такие кредиты и соблюдающих лимиты DSTI и DTI, оставался потенциал дополнительно занять до 926 млн евро. Таким образом, общий кредитный портфель мог бы вырасти ещё на 6,1% сверх фактического роста в 5,5%. Однако экономисты подчёркивают, что это теоретическая верхняя граница, а не цель.
Анализ ситуации в Риге показал, что в 2024 году было совершено около 6000 сделок с квартирами в типовых домах, из них 2000 — с использованием кредитов, на сумму 97 млн евро. Потенциально объём кредитов мог бы быть увеличен ещё на 53 млн евро, если бы заёмщики приобрели аналогичные квартиры в новых проектах.
Экономисты подчёркивают, что рост кредитования определяется не только спросом и платёжеспособностью домохозяйств, но и предложением жилья. В течение восьми месяцев 2025 года объём жилья, выставленного на продажу, составлял в среднем 635 млн евро в месяц. По данным "Latio", для продажи квартиры по рыночной цене в первом полугодии 2025 года требовалось в среднем два месяца. Таким образом, ежемесячно продавалась примерно половина выставленного на продажу жилья.
Если все сделки финансировать кредитами, то объём новых кредитов может достигнуть примерно 3 млрд евро в год, не создавая существенных рисков дисбаланса. В то же время в сегменте нового жилья предложение значительно меньше — в Риге оно обеспечивает лишь около 235 млн евро потенциального кредитования в год.
Это указывает на структурный дисбаланс между спросом на новое, энергоэффективное и качественное жильё и его предложением. Существенный потенциал роста кредитования экономисты также видят в реновации существующего жилого фонда.
Согласно расчётам Государственного контроля, до 2050 года на реновацию жилых зданий в Латвии потребуется более 20 млрд евро. Учитывая роль банковского финансирования, такие проекты необходимо начинать заранее и равномерно распределить до 2050 года, чтобы избежать рисков резкого всплеска кредитования.
Таким образом, с точки зрения способности банков кредитовать, платёжеспособности домохозяйств и способности рынка жилья поглощать спрос, дальнейшее умеренное оживление кредитования не вызывает тревоги о перегреве. Однако если темпы строительства нового жилья останутся низкими, необходимо более тщательно следить за рисками несбалансированного роста в этом сегменте.
По методологии ESRB, высокий риск уязвимости может возникать, если в реальном выражении рост портфеля жилищных кредитов за три года составляет 9% в год. С учётом инфляции в 3,7% в 2025 году, опасения вызывал бы рост ипотечного портфеля на 13% в год в течение трёх лет.
Тем не менее риски уязвимости в Латвии снижает хорошая платёжеспособность домохозяйств и низкий уровень их задолженности. Даже при росте задолженности на 13% в год её доля от ВВП за 10 лет достигла бы 28% — ниже среднего уровня по еврозоне (34% от ВВП во втором квартале 2025 года).
Хотя потенциал дальнейшего роста кредитования значителен, на него могут повлиять глобальные и региональные тенденции — климатические и демографические изменения, а также возможные резкие скачки активности.
Экономисты подчёркивают важность регулярной оценки рисков, включая анализ цен на жильё, активности сделок, уровня задолженности, динамики доходов и способности обслуживать долг. Также необходимо отслеживать риски ликвидности, капитализации и прибыльности банков.
Банк Латвии регулярно оценивает эти риски, в том числе ежеквартально проводит оценку циклических системных рисков и при необходимости корректирует антициклические нормативы резервов капитала.
