По его словам, рыночные данные свидетельствуют о позитивных изменениях, однако рынок остаётся весьма чувствительным.
«Помню, как после „приятной“ беседы в Овальном кабинете Белого дома между президентом США Дональдом Трампом и президентом Украины Владимиром Зеленским, в нашем офисе продаж две недели стояла полная тишина. Люди были обеспокоены и нервничали», – рассказал Боже.
Эта ситуация, по его мнению, хорошо иллюстрирует, насколько рынок подвержен влиянию не только экономических, но и политических сигналов.
Он подчеркнул, что рынок болезненно реагирует на подобные потрясения – если, например, в публичном пространстве появляется информация о возможном конфликте между НАТО и Россией, люди начинают сомневаться в целесообразности инвестиций в недвижимость в Латвии и рассматривают покупку жилья в более спокойных странах, таких как Испания. Подобные настроения наблюдаются во всех странах Балтии – часть состоятельных людей оценивают возможность приобретения недвижимости за пределами нестабильной геополитической зоны.
Боже отметил, что потребность в жилье сохраняется постоянно, но возможности людей приобрести его колеблются. Так, в конце 2023 и начале 2024 года, когда ставка EURIBOR продолжала расти, многие просто не могли себе позволить покупку. Государственная программа поддержки касалась только уже заключённых сделок и не помогала новым покупателям.
«Спрос не исчез, но он был приторможен, а решения отложены из-за высоких ставок. Сейчас мы видим, что интерес постепенно возвращается. Люди снова начинают интересоваться», – пояснил он.
По его словам, аналогичная ситуация была и во время пандемии Covid-19, когда в марте 2020 года рынок на время замер – всё как будто было отрезано ножом, наступила полная пауза. Однако осенью рынок оживился и компенсировал весеннее падение.
«Сейчас мы наблюдаем схожий сценарий, только более сбалансированный, так как ставки EURIBOR снижаются постепенно – по 0,25% за шаг», – добавил Боже.
Он подчеркнул, что потребность в жилье не исчезла, спрос сохраняется, а накопления населения продолжают расти. В то же время он напомнил, что в Латвии 90% денежной массы принадлежит примерно 10% населения, что влияет на динамику рынка.
Боже рассказал, что интересная ситуация сложилась в период, когда ставка EURIBOR достигла пика – значительная часть сделок происходила с так называемыми «старыми новыми проектами», то есть домами, построенными пять–семь лет назад. Формально это объекты вторичного рынка, но они предлагают современное и качественное жильё.
Ещё одна заметная тенденция – значительная доля сделок финансировалась за счёт личных средств покупателей, например, от продажи земли или накоплений, а не с помощью ипотечных кредитов, как это было раньше.
«Сейчас видно, что ситуация изменилась – если говорить о проектах эконом-класса или комфорт-класса, они в основном снова финансируются за счёт ипотечных кредитов, которые стали доступнее», – отметил Боже, добавив, что улучшение доступности кредитов автоматически расширяет круг людей, желающих улучшить жилищные условия.
Он признал, что в период, когда деньги «дороги», люди чаще выбирают жильё на вторичном рынке или, в лучшем случае, квартиры в «старых новых проектах». Такие дома по-прежнему обеспечивают хорошую энергоэффективность, даже если формально они уже не считаются новыми.
Отвечая на вопрос, способствует ли рост средней зарплаты приобретению новых проектов, Боже подтвердил, что это один из положительных факторов – общая покупательная способность населения выросла. Он также отметил, что снижение инфляции – ещё один важный фактор.
«Был момент, когда инфляция достигала около 20%, а сейчас она снизилась до уровня 2–3%. Это экономически приемлемый показатель. Цены на энергоресурсы вернулись к стабильным значениям, а средние доходы растут примерно на 8–9% в год, в некоторых отраслях – даже больше. Всё это – позитивные сигналы для рынка», – резюмировал Боже.
